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He vendido una vivienda: ¿Cómo tributa en la renta?
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He vendido una vivienda: ¿cómo tributa en la renta?
Cómo tributa la venta de una casa en el IRPF
La venta de vivienda tributa como ganancia o pérdida patrimonial en el IRPF dependiendo de si has ganado o perdido dinero con la operación.
El resultado de la declaración por vender tu casa dependerá principalmente de la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta. Dentro del coste de la vivienda también podrás incluir los impuestos que pagaste en la compra y las mejoras que hayas realizado (ojo, obras de mejora, pero no de conservación en general).
Esto también se aplica a las donaciones de vivienda. Y es que para Hacienda una donación es como una venta a efectos de IRPF. La única diferencia es que en este caso el precio de venta será el precio que figure en la donación.
Si la diferencia entre el precio de venta y de compra es negativa, estás ante una pérdida y si es positiva, ante una ganancia. Si has perdido dinero, no tendrás que pagar impuestos, pero sí podrás usar esa pérdida para compensar otras ganancias patrimoniales (luego te lo explico en detalle)
Cómo poner la venta de la casa en la renta
Lo primero será indicar quién transmite la vivienda e identificarla a través de su referencia catastral y su situación. Es decir, si la casa es la vivienda habitual y el porcentaje de propiedad que ostentas.
Lo segundo será poner la fecha exacta de compra y venta de la vivienda. Estos datos los usará Hacienda para calcular el coeficiente de actualización, uno de los elementos clave para pagar menos impuestos al vender tu casa.
El siguiente paso para poner la venta de la vivienda en el IRPF es indicar el precio de venta y de compra. En el programa Renta Web se abrirá un desplegable en el que poner tanto el precio de adquisición como el de la transmisión.
En el precio de venta y de compra se deberá añadir los gastos y tributos inherentes tanto de la adquisición como de la transmisión. Los más comunes; en cuanto a la adquisición; ITP, Notaria, Registro de la Propiedad, honorarios de inmobiliaria, honorarios de gestor/abogado. Y, en cuanto a la transmisión; Plusvalía y honorarios de gestor/abogado.
¿Cuánto te va a retener Hacienda?
Como cualquier otra ganancia o pérdida patrimonial, la venta de la casa tributa a los tipos del ahorro, que van del 19% al 23% dependiendo de la cuantía de la ganancia y se aplican de forma progresiva. Son las siguientes:
• Ganancias hasta 6.000 euros – 19%
• Ganancias entre 6.000 y 50.000 euros -21%
• Ganancias de más de 50.000 euros – 23%
Para que lo entiendas mejor, si has ganado 50.000 euros al vender tu casa y los has puesto en la renta sin otras inversiones. Pagarás un 19% por los primeros 6.000 euros o 1.140 euros. Por el resto hasta 50.000 euros pararás un 21% o 9.240 euros.
En la renta 2021 se suma un nuevo tramo al 26% para las ganancias superiores a 200.000 euros.
¿Y si has perdido dinero?
Podrás compensar la pérdida con otras ganancias patrimoniales de ese año o de los cuatro ejercicios siguientes. Es decir, primero se restará ese dinero que has perdido al que hayas ganado con tus inversiones en fondos de inversión, acciones… Esta compensación de las pérdidas por la casa se hace de forma automática. Si, como es normal, las ganancias no cubren la pérdida por la venta de la vivienda, dispondrás de cuatro años más para seguir compensando.
¿Existen exenciones a la tributación por venta de un inmueble?
Sí, si parte del dinero se destinará a constituir una renta vitalicia o si vas a reinvertir parte del dinero en la compra de otra vivienda habitual. En otras palabras, no tendrás que pagar impuestos por la ganancia que obtengas si vendes tu casa para comprar otra, tienes más de 65 años y era tu vivienda habitual o si usas ese dinero en una renta vitalicia.
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