Novetats fiscals per a grans tenidors a Catalunya: Decret llei 5/2025

El passat 25 de març de 2025 es va aprovar el Decret llei 5/2025 de la Generalitat de Catalunya, el qual introdueix canvis importants en matèria fiscal, especialment enfocats a l’activitat dels grans tenidors d’habitatge. Aquesta norma neix amb la voluntat d’incidir en el mercat immobiliari i combatre l’especulació, tot promovent el lloguer assequible i protegint el dret a l’habitatge.

A continuació, resumim les novetats més rellevants des d’una perspectiva fiscal, explicades de manera clara i entenedora.

Nova definició de gran tenidor

Amb aquesta reforma, es considera gran tenidor a Catalunya qualsevol persona física o jurídica que compleixi almenys una de les següents condicions:​

• Ser propietari de cinc o més immobles urbans en zones de mercat tensionat a Catalunya.​

• Posseir a Espanya més de 10 immobles urbans d’ús residencial.​

• Tenir al territori espanyol una superfície construïda superior a 1.500 m² destinada a habitatge.​

Aquesta redefinició amplia el nombre de propietaris subjectes a les obligacions i controls establerts per la normativa.

Obligació d’inscripció en el Registre de Grans Tenidors

Els grans tenidors estan obligats a inscriure’s en el Registre de Grans Tenidors d’Habitatge de Catalunya, creat per aquest decret llei. Aquesta mesura pretén identificar els propietaris amb un volum significatiu d’immobles residencials i garantir un major control sobre l’oferta d’habitatge en el mercat immobiliari. ​

Nous requisits per a la formalització d’escriptures de compravenda

En tota escriptura de compravenda o transmissió de béns immobles atorgada per una persona jurídica, el representant haurà de declarar expressament si l’entitat transmetent ostenta o no la condició de gran tenidor.

Si es tracta d’un gran tenidor, serà obligatori notificar la intenció de transmetre l’immoble a l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, permetent a l’administració exercir el seu dret de tempteig o retracte.

Modificació del dret de tempteig i retracte a favor de la Generalitat

El dret de tempteig i retracte a favor de la Generalitat de Catalunya s’amplia per incloure les transmissions realitzades per grans tenidors en zones de mercat residencial tensionat. Aquesta mesura busca evitar l’especulació i facilitar la incorporació d’habitatges al parc públic.

Augment de l’Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) per a grans tenidors

Una de les modificacions més significatives és l’augment de l’ITP al 20% (abans 10%) per a les transmissions d’habitatges efectuades per grans tenedors. Aquesta mesura busca desincentivar l’acumulació i la compra especulativa d’habitatge per part de grans propietaris.

També s’estableix aquest tipus impositiu del 20% en la compra d’edificis sencers per part d’inversors, amb una excepció per a persones físiques que adquireixin edificis de fins a 4 habitatges amb destinació d’ús propi o familiar.

A més, s’introdueix una nova escala progressiva general de l’ITP per a transmissions

Aquestes mesures representen un enduriment en la regulació dels grans tenidors d’habitatge a Catalunya, establint majors controls administratius i notarials, així com reformes fiscals que afecten les operacions immobiliàries.

La Generalitat busca reforçar el seguiment de les operacions immobiliàries i garantir el compliment dels nous requisits per a la compravenda d’immobles, amb l’objectiu final de millorar l’accés a l’habitatge i evitar pràctiques especulatives.

Altres modificacions importants:

Modificacions en l’IRPF per afavorir l’accés a l’habitatge:

• Reducció del tipus mínim autonòmic: del 10,5% al 9,5% per a rendes de fins a 33.000 euros.

• Ampliació de la deducció per lloguer: s’augmenta l’edat màxima per accedir-hi de 32 a 35 anys, el llindar de renda puja fins als 30.000 € i l’import deduïble s’incrementa fins a 500 € anuals.

• Noves deduccions: fins a 1.000 € per a víctimes de violència masclista que accedeixin a un habitatge de lloguer, i fins a 3.000 € per aportacions a cooperatives d’habitatge o agràries.

Impost sobre Successions i Donacions (ISD)

• S’amplia el termini per adquirir l’habitatge habitual amb diners donats, que passa de 3 a 6 mesos.

• S’aplica una reducció del 95% en l’ISD per a donacions d’habitatge habitual o diners per a la seva adquisició a favor de víctimes de violència masclista. El límit és de 100.000 €, ampliable a 200.000 € si hi ha discapacitat igual o superior al 65% o fills a càrrec.

Bonificació del 99% per a descendents i ascendents de víctimes mortals de violència masclista.

Bonificacions i eliminació d’incentius

• S’elimina la bonificació del 70% en l’ITP per a empreses immobiliàries en la transmissió d’habitatges.

• Es crea una bonificació del 100% per a transmissions d’habitatges a cooperatives d’habitatge sense ànim de lucre.

• Bonificació del 100% en l’AJD per a joves de fins a 35 anys que adquireixin l’habitatge habitual amb IVA (primera transmissió).

Increment de la taxa turística

La norma també preveu duplicar la taxa turística, amb tarifes d’entre 2 i 7 euros a Barcelona i d’1,2 a 6 euros a la resta del territori. Un mínim del 25% de la recaptació es destinarà a polítiques d’habitatge.

Anàlisi crítica

Tot i les bones intencions del legislador, l’experiència amb normatives recents com la Llei 12/2023 mostra les dificultats d’aplicar mesures complexes sense una base clara. El nou Decret llei pot generar inseguretat jurídica si no s’acompanya d’una estratègia global.

L’increment de l’ITP per a grans tenidors i l’eliminació de bonificacions poden tenir un efecte més recaptatori que social, mentre que les deduccions a l’IRPF poden ser poc efectives si no augmenta l’oferta de lloguer assequible.

En aquest context, grans tenidors i professionals del sector hauran de revisar les seves estratègies davant d’un marc legal canviant i sovint fragmentat.

#ADVadvocats